Управляющая организация ООО "УК ЖЭУ-1"



БИТЫЙ НЕБИТОГО ВЕЗЕТ
(про способы управления многоквартирным домом)


   Реформирование жилищно-коммунального хозяйства нашей страны все идет и идет, и конца и края этому реформированию не видно… Государственные деятели отчитываются, мол, проделана такая-то работа…жить становится все лучше и лучше…как в сказке.


   А что мы имеем, так сказать, в сухом остатке?


   В 2005 году вступил в действие Жилищный кодекс РФ, который законодательно установил, что весь груз ответственности и все бремя содержания многоквартирных домов должны нести граждане - собственники помещений в таких домах. Для эффективного управления такие граждане - собственники обязаны выбрать один из предложенных законодателем способов управления:


   1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;


   2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;


   3) управление управляющей организацией.


   Сейчас уже никто наверняка не вспомнит, как это было, но подавляющее большинство собственников многоквартирных домов тогда, в 2005 - 2006 годах, а некоторые позже, выбрали и реализовали способ управления - управление управляющей организацией.


   Потом кто-то из высшего руководства подумал - подумал, и решил, что самый лучший способ управления - это ТСЖ. И руководители местных администраций, под давлением вышестоящего руководства, и угрозой недополучения денег на капитальные ремонты, понасоздавали "липовых" ТСЖ. Точнее "помогли" собственникам создавать товарищества. И никого не волновало, что ни времени, ни желания, ни знаний, заниматься управлением домами, у новоиспеченных председателей и членов правления ТСЖ нет. Хорошо еще, когда цели были такие благородные, как капитальный ремонт. Некоторым жителям повезло меньше, не только не получили капитального ремонта дома, но еще и текущим содержанием и вывозом мусора такое ТСЖ не занималось, несмотря на сбор денег с населения.


   Потом кто-то из высшего руководства опять подумал, и опять решил, что жителю будет лучше, если он все денежные средства за жилищные и коммунальные услуги будет платить в управляющую компанию (или ТСЖ). Так и превратилась управляющая организация в исполнителя коммунальных услуг, который ресурсы не производит, не продает, но что-то исполняет.


   Так-то оно может быть и удобнее, но что-то про обратную сторону такого "удобства" жителю рассказать забыли.


   Управляющая компания, которая обслуживает многоквартирный дом по договору управления, рано или поздно будет вынуждена заключить договора ресурсоснабжения на поставку каждого вида ресурсов с соответствующей организацией (ОАО "Сахалинэнерго", ООО "Сахалинский Водоканал", ОАО "СКК"). То же самое касается и ТСЖ.


   Предметом этих договоров будет поставка ресурсов во все многоквартирные дома, находящегося в обслуживании управляющей компании (ТСЖ). Счет в конце месяца тоже будет выставляться на весь объем ресурсов, поставленный в многоквартирные дома. Управляющая компания должна будет выставить счета жителям многоквартирных домов, а жители внести оплату в управляющую организацию. Управляющая компания так же обязана будет внести оплату за ресурсы, но только в полном объеме, независимо от того, полностью внесена оплата жителями многоквартирных домов или нет.


   Ресурсоснабжающим организациям, и их представители этого не скрывают, удобнее иметь отношения с одной управляющей компанией, чем с сотнями жителей. В этом случае многие проблемы ресурсника ложатся на плечи управляющей компании, например работа с жителями, сбор показаний, работа с задолжниками, выставление квитанций.


   На первый взгляд можно подумать, что все изложенное выше не касается каждого из собственников. Подумаешь, управляющей компании проблем прибавится. Однако в финансовом плане в описанной схеме в выигрыше остаются только ресурсоснабжающие организации, и больше никто.


   В каждом многоквартирном доме есть граждане, не вносящие плату ни за жилищные ни за коммунальные ресурсы, что уж говорить о всем фонде, находящемся на обслуживании управляющей компании. Из-за таких неплательщиков у управляющей компании перед коммунальщиками будут накапливаться и расти долги.


   Можно конечно говорить, что управляющая компания должна работать с должниками, но тогда нужно быть готовым и оплатить эту работу с догами ресурсника. Каждое заявление в суд о взыскании задолженности облагается госпошлиной, деньги, на оплату которой управляющей компании взять не откуда.


   Так долги и растут, и буквально в течении трех месяцев, любая из ресурсоснабжающих организаций будет вправе подать в суд на управляющую компанию и получить решение и исполнительный лист о взыскании долгов. При этом суммы будут с шестью нулями, практика уже есть.


   В конечном итоге, денежные средства, накопленные добросовестными жителями и управляющей организацией на капитальные ремонты, на текущее содержание и прочие работы по дому, вплоть до вывоза мусора, будут на основании исполнительного листа взыскиваться в пользу то одного, то другого ресурсника.


   Кроме того, даже если предположить, что управляющая компания обслуживает идеальный жилфонд, где проживают исключительно добросовестные плательщики, размер платы за услуги управляющей компании непременно должен будет увеличиться, поскольку появляются дополнительные расходы на выпуск и доставку квитанций, обработку данных по приборам учета, начисление и пр. То есть все то, что сейчас "сидит" в тарифе на коммунальные услуги. При этом размер платы за коммунальные услуги не снизится!


   Вот и получается, живем, действительно как в сказке… про волка и лису. Те собственники (жители), которые всегда и добросовестно вносят плату за жилищные и коммунальные услуги будут "вести" на себе соседей, которые по каким-то причинам не платят за коммунальные услуги. И не обязательно своих, кстати, соседей. В случае взыскания задолженности никто не станет разбираться собственники какого дома не платят, и на какой дом накоплены деньги на счетах компании.


   Существующие сейчас отношения между управляющей организацией, собственником и ресурсоснабжающими организациями - фактически являются реализацией непосредственного способа управления. Это единственная форма управления многоквартирным домом, при которой каждый собственник самостоятельно отвечает по своим обязательствам, а управляющая организация остается ответственной за надлежащее содержание общего имущества.


   С недавнего времени законодатель, можно так сказать, защитил собственников многоквартирных домов, решивших реализовать непосредственный способ управления, указав, что если в многоквартирном доме более двенадцати квартир, то при принятии решения о выборе непосредственного способа управления, собственники обязаны принять решение о заключении договора на содержание и ремонт с управляющей организацией. Это значит, что лицом, ответственным за содержание многоквартирного дома будет являться именно управляющая компания, а не собственники. Кроме того, управляющая компания, не зависимо от того, какой договор (управления или содержания и ремонта) она заключила с собственниками, будет обязана раскрывать информацию, иметь собственный сайт, отчитываться перед собственниками о проделанной по договору работе.


   Еще один миф, активно пропагандируемый ресурсоснабжающими организациями: в случае выбора непосредственного способа управления, каждый собственник будет обязан заключить договор с ресурсоснабжающими организациями в письменном виде. На самом деле законом такой обязанности не предусмотрено. Действительно, Жилищный кодекс устанавливает, что в случае реализации непосредственного способа управления, собственники заключают договора с управляющей организацией и ресурсоснабжающими организациями самостоятельно. Вместе с тем, в соответствии с Гражданским кодексом РФ договора энергоснабжения (то есть электроснабжения, поставки тепла, ХВС, ГВС) относятся к публичным договорам и считаются заключенными с момента первого фактического подключения абонента. Обязательной письменной формы такие договора не требуют и настоящее время ресурсы поставляются и расчеты с населением производятся именно на основании таких договоров.


   Ситуация во взаимоотношениях управляющих и ресурсоснабжающих организаций города Южно-Сахалинска складывается таким образом, что можно с уверенностью говорить о том, что совсем скоро управляющие организации просто понудят к заключению договоров ресурсоснабжения, а что последует за этим, читайте выше.


   Право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственнику, равно как и ответственность за сделанный выбор. Возможно сейчас самый подходящий момент подойти к вопросу выбора способа управления многоквартирным домом обдуманно, и не допустить обогащения и без того не бедствующих ресурсоснабжающих организаций за счет добросовестных плательщиков, то есть за наш с вами счет?




  Copyright (c)2010-2018 ООО "УК ЖЭУ-1"
  Копирование материалов сайта ООО "УК ЖЭУ-1" запрещено.